Negli ultimi mesi si è parlato tanto del “Decreto Salva Casa” ed essendo ormai legge, diventa importante fare il punto della situazione. 

Se sei curioso di capire a che cosa serve il Decreto Salva Casa e quali abusi puoi regolarizzare con questo provvedimento, se non ti è ben chiara la definizione di abuso e quali sono le differenze tra condono e sanatoria, sei nel posto giusto. 

In questa guida inizialmente chiarirò la definizione di abuso e le differenze che ci sono tra una sanatoria e un condono, arrivando a spiegare quali difformità si possono regolarizzare con questo provvedimento. 

Raggiunta la fine dell’articolo potrebbero rimanerti dei dubbi, del resto si tratta di un argomento complesso. Contattami e risponderò alle tue domande. 

Tabella dei contenuti

• Che cosa è un abuso edilizio?
  • Una volta riscontrato un abuso, è possibile regolarizzarlo?
• Il Decreto Salva Casa: condono o sanatoria?
  
  
• Le novità apportate dal Decreto Salva Casa
  • Ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera
  • Nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili
  • Modifica dei valori delle tolleranze costruttive ed esecutive
  • Regolarizzazione delle varianti ante 1977
  • Accertamento di conformità: superamento della doppia conformità e determinazione delle variazioni essenziali
  • Mutamento della destinazione d’uso;
  • Recupero dei sottotetti;
  • Agibilità/abitabilità;
• Conclusioni

Dopo l’approvazione in via definitiva del Senato, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024 la legge di conversione 24 luglio 2024, n. 105 del decreto-legge 69/2024, più conosciuto come “Decreto Salva Casa “. Si tratta di un provvedimento che permette di regolarizzare abusi edilizi di piccola entità semplificandone l’applicazione e le procedure.  

Che cosa è un abuso edilizio?

Si parla di abuso edilizio quando si ricade in almeno una delle situazioni seguenti: 

• Interventi edilizi realizzati senza l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative;
• Interventi edilizi realizzati in totale difformità rispetto al titolo abilitativo;
• Interventi edilizi realizzati in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo;
• Interventi edilizi realizzati senza il rispetto delle norme in materia;

Per la realizzazione di interventi edilizi, ad eccezione di quelli rientranti nell’edilizia libera, è necessario depositare presso gli uffici competenti un titolo abilitativo, indispensabile per ottenere l’autorizzazione all’avvio dei lavori. Attraverso il titolo abilitativo il committente, con la consulenza di un tecnico abilitato, comunica la tipologia dell’intervento descrivendone le caratteristiche principali e mostrando le scelte architettoniche e tecniche individuate nel corso della progettazione. Intervenire su un immobile senza preoccuparsi di comunicare agli uffici competenti le proprie intenzioni, fa sì che si ricada in una situazione di abuso edilizio. 

Si può anche verificare che, nonostante sia stato depositato il titolo abilitativo e sia stata rilasciata l’autorizzazione all’avvio dei lavori da parte degli uffici competenti, durante la fase di cantiere vengano apportate delle modifiche al progetto. In certi casi queste modifiche fanno sì che l’immobile assuma una conformazione del tutto diversa da quella progettata in origine e diventa così necessario comunicare agli uffici competenti tutte le variazioni che si sono verificate nel corso del cantiere. Nel caso questa comunicazione non venga fatta, allora si ricade in una situazione di abuso edilizio con totale difformità dal titolo abilitativo. 

Nel caso in cui vengono apportate delle modifiche contenute rispetto al progetto depositato presso gli uffici competenti, sarà sempre necessario comunicare tutte le variazioni, altrimenti si ricadrà in una situazione di abuso edilizio in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo. 

Per finire, qualsiasi intervento edilizio deve rispettare delle norme in materia; non rispettare le prescrizioni presenti in suddette norme, fa sì che anche in questo caso si ricada in una situazione di abuso edilizio. 

In sostanza, ogni qualvolta nello stato di fatto ci si trovi in una situazione differente da quanto è stato dichiarato presso gli uffici competenti o si riscontri una situazione di difformità rispetto alle prescrizioni dettate dalla normativa vigente, si ricade in un abuso edilizio. Diventa, quindi molto importante confrontarsi con un tecnico esperto che analizzi il caso specifico, così da consigliare e illustrare le procedure più opportune da seguire.     

Una volta riscontrato un abuso, è possibile regolarizzarlo?

In alcuni casi sì, ma in certe situazioni la norma non lo consente. Le possibili opzioni che nel corso degli anni sono state individuate sono due e sono molto diverse tra di loro: il condono edilizio e la sanatoria edilizia.

Il condono edilizio è un provvedimento che permette ai cittadini di ottenere l’annullamento di una certa pena o sanzione che è derivata da un abuso edilizio. Permette di regolarizzare un abuso anche se non rispetta la normativa edilizia di riferimento, ma deve ricadere nelle casistiche per il quale è possibile procedere con il condono. Ha una durata temporale limitata nel tempo, poiché stabilisce un periodo ben preciso entro il quale è possibile usufruirne. Ad oggi non è in vigore nessun condono, ma in passato ce ne sono stati 3 (primo condono L. 47/1985, secondo condono L. 724/1994, terzo condono L. 326/2003). 

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo regolato dall’art.36 e seguenti del Testo Unico Edilizia d.P.R. 380/2001 e permette di regolarizzare un abuso edilizio a seguito del pagamento di una sanzione e della sua regolarizzazione rispettando la normativa di riferimento. Una delle caratteristiche chiave della sanatoria è quella di poter regolarizzare un abuso solo nel caso in cui si riesce a rispettare la doppia conformità. Consiste nel dimostrare all’amministrazione competente che l’intervento oggetto di sanatoria è conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione dello stesso che al momento della presentazione della domanda.  Questo significa che, tutti gli interventi che non sono conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente e dell’epoca in cui è stato realizzato l’abuso, non possono essere regolarizzati e sarà necessario procedere con la demolizione.

Per riassumere, quindi, la differenza sostanziale tra condono e sanatoria è che la prima procedura permette di regolarizzare interventi edilizi per i quali non si dispone il titolo abilitativo ma che, secondo la normativa, non potevano essere realizzati. Contrariamente, la sanatoria permette di regolarizzare interventi edilizi che potevano essere realizzati secondo la normativa urbanistico edilizia ma per i quali non si dispone del titolo edilizio. 

Il Decreto Salva Casa: condono o sanatoria? 

Si tratta di un provvedimento dagli sviluppi interessanti, ma per quanto venga spesso presentato come condono, non presenta nessuna delle sue caratteristiche tipiche. Ha permesso di semplificare e velocizzare alcune procedure legate alla sanatoria edilizia, ma la norma continua ad essere stringente e per gli abusi più complessi rimane complicato riuscire a regolarizzarli. 

Le novità apportate dal Decreto Salva Casa

Le principali modifiche apportate dal decreto al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) riguardano alcune aree tematiche specifiche:

• Ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera;
• Nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili;
• Modifica dei valori delle tolleranze costruttive ed esecutive;
• Regolarizzazione delle varianti ante 1977;
• Accertamento di conformità: superamento della doppia conformità e determinazione delle variazioni essenziali;
• Mutamento della destinazione d’uso;
• Recupero dei sottotetti;
• Agibilità/abitabilità;

Ampliamento degli interventi realizzabili in regime di edilizia libera

Il provvedimento ha modificato in modo significativo l’art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) facendo rientrare in edilizia libera le vetrate panoramiche amovibili (VePA) – art. 6, comma 1, lettera b-bis – e le opere per la protezione da sole o da agenti atmosferici – art. 6, comma 1, lettera b-ter. 

Per vetrate panoramiche amovibili (VePA) si intendono tutte quelle vetrate totalmente trasparenti che possono essere facilmente rimosse ma che assicurano una protezione dagli agenti atmosferici, dall’inquinamento acustico e dal freddo. Non possono, quindi, essere degli spazi chiusi in maniera stabile in quanto ne deriverebbe un aumento di volumetria e un mutamento di destinazione d’uso dello spazio, non ricadendo così in edilizia libera.

All’art. 6, comma 1, lettera b-ter vengono individuate le varie tipologie di interventi che ricadono nella definizione di opere per la protezione da sole o da agenti atmosferici: 

• Tende;
• Tende da sole;
• Tende da esterno;
• Tende a pergola e pergole bioclimatiche, con telo retrattile e impermeabile, oppure con elementi di protezione solare mobili o regolabili;

Tuttavia, affinché questi interventi possano rientrare in regime di edilizia libera devono avere alcune caratteristiche precise:

• Devono essere annesse o addossate egli edifici o alle unità immobiliari, anche nel caso richiedano delle strutture fisse per il loro sostegno;
• Non possono creare uno spazio chiuso permanente, in quanto comporterebbero aumento di volume e di conseguenza non potrebbero più rientrare nell’edilizia libera;
• Devono integrarsi in modo armonioso con le caratteristiche architettoniche dell’esistente;
• Devono avere delle caratteristiche tecnico-costruttive tali da minimizzare l’impatto visivo integrandosi con l’esistente;

Nuove regole per dimostrare lo stato legittimo degli immobili

Un’altra modifica importante riguarda l’art. 9-bis del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE), che disciplina lo stato legittimo degli immobili. Prima dell’entrata in vigore del provvedimento lo stato legittimo di un immobile era definito dall’insieme di questi documenti: 

• titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (titolo in sanatoria);
• ogni titolo successivo relativo a interventi sull’intero immobile (o singola u.i.);
• ogni titolo successivo relativo a interventi parziali sull’immobile (o singola u.i.);

La mancanza anche solo di uno dei titoli sopra citati non consentiva di attestare lo stato legittimo di un immobile, creando delle complicazioni importanti per la realizzazione di nuovi interventi, per l’accesso alle detrazioni edilizie e in sede di compravendita.

In seguito alle modifiche apportate al comma 1-bis, per attestare lo stato legittimo di un immobile oggi è necessario disporre del titolo originario che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (primo punto del precedente elenco puntato) oppure ogni titolo successivo relativo a interventi sull’intero immobile, o singola unità immobiliare, e ogni titolo successivo relativo a interventi parziali sull’immobile, o unità immobiliare (secondo e terzo punto del precedente elenco puntato). Per permettere che lo stato legittimo sia determinato dal titolo che ha autorizzato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile, o unità immobiliare, è necessario che l’amministrazione competente, in sede di rilascio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Si tratta di una semplificazione molto importante, specie per le compravendite di quegli immobili più vecchi e per i quali è spesso complicato individuare i titoli abilitativi originari. 

Modifica dei valori delle tolleranze costruttive ed esecutive

La normativa di riferimento ha sempre accettato l’esistenza di alcune lievi difformità ma che rientrassero entro alcuni limiti ben definiti: le tolleranze costruttive ed esecutive. Le prime sono degli scostamenti così lievi rispetto ai parametri autorizzati che non costituiscono violazione edilizia. Le seconde rappresentano delle irregolarità geometriche, delle piccole modifiche alle finiture, una diversa posizione degli impianti e delle opere interne derivanti dall’esecuzione dei lavori, senza che comportino però una violazione alla disciplina edilizia e urbanistica e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile (art. 34-bis, comma 2, del D.P.R. 380/01). 

All’art. 34-bis, comma 1, del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) è prevista una tolleranza costruttiva contenuta entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per tutte quelle situazioni in cui si verifica un mancato rispetto dell’altezza, della distanza, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Tuttavia, in seguito al provvedimento, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 al comma 1-bis viene ampliata la percentuale di tolleranza in misura inversamente proporzionale rispetto alla superficie utile dell’unità immobiliare o comunque dell’immobile a cui si riferisce. Questo significa che minore è la superficie, maggiore è il limite percentuale consentito. 

Nello specifico, la norma prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari previsto dal titolo abilitativo non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60metri quadrati;

Al comma 2-bis, invece, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 vengono specificate delle situazioni che rientrano nella definizione di tolleranza esecutiva: 

• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;

Regolarizzazione delle varianti ante 1977

Con l’introduzione dell’art. 34-ter del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) diventa possibile la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima di gennaio 1977, anche se non rientrano nelle tolleranze descritte in precedenza, mediante la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e il pagamento di una sanzione. 

Per dimostrare il periodo di realizzazione dell’intervento è possibile utilizzare delle informazioni catastali, delle riprese fotografiche, degli estratti cartografici, dei documenti d’archivio o altri atti pubblici o privati. In alternativa, se non fosse possibile dimostrarne il periodo di esecuzione, un professionista può attestare l’anno dei lavori sotto la propria responsabilità. 

Inoltre, al comma 4, viene specificata una novità molto importante sul fronte urbanistico edilizio. Infatti, viene introdotta la possibilità di sanare come tolleranze costruttive e senza il pagamento di una sanzione anche le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, che siano state esaminate dai funzionari del Comune in fase del rilascio dell’abitabilità o in sede di verifiche di conformità edilizia a condizione che non sia stato emesso un ordine demolizione o ripristino e che in sede di rilascio della certificazione di abitabilità o agibilità non sia poi intervenuto alcun atto di annullamento e non sia neanche più annullabile. 

Accertamento di conformità: superamento della doppia conformità e determinazione delle variazioni essenziali

Con l’introduzione dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) per alcuni casi ben specifici è possibile sanare degli abusi edilizi senza l’obbligo di soddisfare la doppia conformità, ovvero il rispetto delle norme urbanistico-edilizie vigenti sia all’epoca della realizzazione dello stesso che della presentazione della domanda. Nello specifico, grazie alle più recenti modifiche per regolarizzare un abuso edilizio tramite un Permesso di costruire (PdC) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria si può procedere facendo riferimento a due articoli distinti: 

• l’art. 36 che, in caso di interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal Permesso di Costruire o dalla SCIA alternativa al Permesso di Costruire, permette di regolarizzare un abuso rispettando però la doppia conformità urbanistica ed edilizia; 
• l’art. 36-bis che, in caso di parziali difformità dal Permesso di Costruire o dalla SCIA alternativa al Permesso di Costruire, di assenza o difformità dalla SCIA o in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32, permette di regolarizzare un abuso rispettando la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia dell’epoca della realizzazione dell’intervento (colloquialmente chiamata doppia conformità semplificata);   

Le variazioni essenziali sono quegli interventi completamente diversi dal progetto approvato, sia per le caratteristiche costruttive che per la destinazione d’uso. Per far si che una variazione possa essere definita essenziale è necessario che si presenti almeno una delle condizioni seguenti: 

• mutamenti della destinazione d’uso che implicano una variazione degli standard urbanistici;
•  aumenti consistenti di cubatura o di superficie da valutare in relazione al progetto approvato;
•  modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
•  mutamenti delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
•  violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Mutamento della destinazione d’uso

Tra le novità introdotte dal nuovo provvedimento si trova la possibilità di procedere con i cambi di destinazione d’uso, inclusi quelli con opere, attraverso la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Occorre rispettare alcuni requisiti ben specifici, ma si tratta di una semplificazione importante rispetto alle precedenti disposizioni urbanistico-edilizie poiché con le precedenti prescrizioni era sempre richiesto il Permesso di Costruire (PdC). 

L’art. 23-ter, comma 1, del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) definisce il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante quello che comporta l’assegnazione ad in immobile o ad un’unità immobiliare una categoria funzionale diversa da quelle indicate nello stesso articolo: 

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Inoltre, chiarisce che il mutamento di destinazione d’uso viene considerato senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie, oppure se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi in edilizia libera (art. 6 del D.P.R. 380/01).

Le novità più importanti sono però indicate nei commi 1-bis e 1-ter dove vengono fornite le indicazioni per il mutamento di destinazione d’uso tra uguali categorie funzionali o tra categorie funzionali diverse. 

Il mutamento di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito (comma 1-bis), nel rispetto delle normative di settore e fermo restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di prevedere specifiche condizioni. 

Il cambio di destinazione d’uso, anche nella complicata situazione in cui avvenga senza opere, della singola unità immobiliare tra diverse categorie funzionali è sempre consentito per le unità ubicate in edifici in zone A (centro storico), B (zone totalmente o parzialmente edificate diverse dai centri storici) o C (zone destinate a nuovi complessi insediativi) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968, o equipollenti.  Anche in questo caso gli strumenti urbanistici comunali potrebbero prevedere delle specifiche condizioni. Al comma 1-quater viene precisato che: 

• per le singole unità immobiliari il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito nei casi in cui il mutamento porta ad una forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari;
• è possibile procedere con i mutamenti di destinazione d’uso anche per le unità abitative poste al piano seminterrato e primo, nel rispetto delle normative di settore.

Il comma 1-quinquies prevede che per procedere con la richiesta di cambio di destinazione d’uso sarà necessario procedere come segue: 

• cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre soggetto a SCIA;
• cambio di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali è soggetto al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, ma se le opere sono soggette a CILA, si applica comunque la SCIA. 

Recupero dei sottotetti

Con l’obbiettivo di incentivare l’aumento dell’offerta abitativa riducendo però il consumo di suolo, il decreto ha apportato alcune interessanti novità in materiale di recupero dei sottotetti. Infatti, all’art. 2-bis, comma 1-quater del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) viene introdotta la possibilità di recuperare i sottotetti anche nei casi in cui l’intervento non permetta di rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale e a condizione di soddisfare alcuni aspetti fondamentali:

• Rispetto delle distanze dell’epoca della realizzazione dell’edificio;
• Il sottotetto non deve subire delle modifiche di forma e di superficie;
• Rispetto dell’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione; 

Agibilità/abitabilità;

Con la modifica dell’art.24 riguardante l’agibilità degli edifici e l’aggiunta dei commi 5-bis, 5-ter e 5-quater il provvedimento prevede delle novità in merito ai requisiti che un immobile deve soddisfare affinché un professionista possa asseverarne la conformità alle norme igienico sanitarie. Infatti, sono stati modificati due parametri principali: 

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio monostanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati;

Ai nuovi parametri di abitabilità sono applicate le tolleranze al 2% .

L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Conclusioni

Il Decreto Salva casa ha permesso di semplificare alcune procedure di regolarizzazione degli immobili, ma per alcune tipologie di abuso il processo di legittimazione continua ad essere molto complicato. Nei paragrafi precedenti ho analizzato le principali modifiche, ma le norme in materia sono molto articolate e spesso diventa difficile capirne tutte le sfumature. Per questa ragione, il mio consiglio è quello di farsi affiancare da un professionista che sappia individuare la soluzione più adatta ad ogni situazione. Se hai bisogno di un confronto con un professionista del settore o ti rimane ancora qualche dubbio sul decreto Salva Casa, non esitare a contattarmi.